Сдавать квартиры становится невыгодным и опасным

"Сдам квартиру молодой русской семье", "Сдам недорого 2-комн. квартиру с телефоном, 5 мин. от метро"... За этими неряшливыми объявлениями, расклеенными по московским подъездам, скрывается четко налаженный бизнес с многомиллиардными оборотами.

По данным компании Vesco Realty, которые приводит "RBC Daily", общий оборот рынка аренды жилья в Москве составляет $3 млрд. в год. Причем постепенно инициатива переходит от индивидуальных владельцев квартир к риэлторским компаниям. Все тяжелее и тяжелее найти в Москве "одинокую бабушку" с избыточной жилплощадью, которая сдаст вам квартиру за полцены, а сама укатит за город.

Теперь в большинстве случаев человек, захотевший снять квартиру, будет иметь дело с соответствующей фирмой, и надеяться на щадящие цены не приходится. По данным компании Vesco Realty, цены на столичном рынке аренды жилья распределены следующим образом: 22% спроса приходится на квартиры до 350 долл., 38% - от 350 до 450 долл., 24% - от 450 до 600 дол., 3% - от 600 до 750 долл., 5% - от 750 до1000 долл., 8% - от 1000 долл. и выше.

Привлекательность аренды квартир эксперты связывают с отсутствием хороших кредитных механизмов, позволяющих приобретать квартиры в рассрочку, при помощи ссуд или различных накопительных механизмов. По словам Ирины Радченко, генерального директора агентства "Лаурел-недвижимость", зачастую выгоднее снимать жилье и копить на свою собственную квартиру, чем выплачивать ставки по кредиту.

Объясняется это тем, что долгое время рынок аренды не рос такими темпами, как рынок купли-продажи. Соотношение по увеличению цен за прошедшие два-три года примерно следующее: 30% рост аренды и 150% рост цен на недвижимость . Соответственно проценты по ипотечным кредитам росли быстрее, нежели арендные ставки. Однако, вполне возможно ситуация скоро исправится: усиленными темпами внедряются ипотечные схемы с более реальными процентами по кредиту и одновременно с этим с каждым днем повышаются арендные ставки. Те, кто мечтает окупить купленную квартиру, хотят это сделать как можно быстрее, а не за 10-12 лет, как это происходит сейчас из-за более низких темпов роста цен.

Уже сейчас в некоторых городах страны, в том числе и в Москве, при поддержке местных органов власти, в ограниченном количестве начинают реализовываться доступные кредитные и ипотечные средства. Обычно это распространяется на социально уязвимые слои общества — военных и молодые семьи. Участники таких программ, в свою очередь, вносят свою лепту в рынок аренды жилья. Получив жилье по ипотечному договор с льготными ставками, "счастливцы" не торопятся праздновать новоселье, а сдают жилье. Денег, вырученных от сдачи квартир, обычно хватает на ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту. В итоге, через 5-10-15 лет кредит оказывается погашен практически полностью за счет квартиросъемщиков.

По мнению аналитиков агентства "БЕСТ-недвижимость", опрошенных сайтом "Личные деньги", темпы роста цен по аренде в 2005 году сохранят уровень 2004 года, а именно 15% годовых. Это подтверждают и данные агентства "МИЭЛЬ-недвижимость", согласно которым в прошлом году аренда однокомнатных квартир подорожала на 14%, двухкомнатных на 16% и трехкомнатных — на 13%. Самое дорогое жилье по-прежнему остается в центральном округе, а вот ранее следовавший за ним западный округ Москвы начинает уступать свои позиции юго-западному округу.

Рост цен во многом обусловлен тем, что владельцы квартир — будь то отдельные лица или фирмы — стремятся окупить свое жилье за 8-10 лет. Это не очень выгодно для тех, кто специально приобретает жилье для последующей сдачи. Наибольшую наценку, как правило, "накидывают" риэлторы. У индивидуальных "сдавателей" обычно цены ниже.

Однако последних становится все меньше и меньше. Это связано, с одной стороны, с попыткой владельцев пустующих квартир обезопасить себя от мошенников и "проблемных" клиентов, а с другой — ужесточением налогового законодательства.

Проблема с недобросовестными съемщиками стара, как мир. Дебоширят, портят мебель испортят, домашнюю утварь, звонят по "межгороду", затапливают соседей и так далее. Чтобы избежать этих проблем, люди либо сдают жилье знакомым (как правило, значительно дешевле справедливой стоимости), любо заключают договор с фирмой. Справедливости ради стоит отметить, что в случае крупных проблем, их все равно придется решать через суд. Однако, в большинстве случаев, компания-посредник страхуем владельцев от мелких неудобств.

Вторая проблема появилась лишь недавно и касается того подавляющего числа владельцев квартир, которые пускают к себе постояльцев и не делятся прибылью с государством.

Согласно недавно вступившему в силу постановлению Пленума Верховного суда №23 "О судебной практике и по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств, приобретенных преступным путем", таким "сдавателям" грозит штраф, или даже тюремное заключение. Как рассказал газете "Метро" юрист московской коллегии адвокатов "Князев и партнеры" Максим Лякишев, если не отдавать государству 13% дохода от сдачи квартиры, это считается уклонением от уплаты налогов. Это карается, согласно статье 198 Уголовного кодекса лишением свободы на срок до 1 года или штрафом в размере 20-50 тысяч рублей (200-500 МРОТ). Плюс возмещение налога. В зависимости от квартиры (точнее, от стоимости аренды) ежегодные налоговые отчисления должны составлять $600-1000.

Несмотря на то, что на практике поймать арендодателя за руку почти невозможно, многие владельцы квартир с больше охотой передают управление своим жильем в специализированные компании, избавляя себя от лишней головной боли. А значит, и написанных от руки объявлений на дверях подъездов, за которыми в поисках сносной цены на аренду жилья охотятся "бывалые" квартиросъемщики будет все меньше и меньше.

Отдел экономики