Борьба со "строительными пирамидами" поднимет цены на жилье

Ближе к выборам в Московскую городскую думу городские власти потрудились хотя бы частично решить проблемы мошенничества и недостроя на строительном рынке, от чего пострадало немало покупателей жилья. Безусловно, внимание властей – это хорошая новость. Во-первых, у многих обманутых граждан появилась надежда на жилье или хотя бы компенсацию убытков, во-вторых, протестная активность людей, пострадавших от недобросовестных строителей, все чаще стала использоваться некоторыми мошенниками от политики, которые толкают жертв мошенников на тупиковый путь противостояния с властью.

Фото: Борьба со "строительными пирамидами" поднимет цены на жилье

Суровые реалии российского строительного рынка известны давно. На фоне сравнительно высокого спроса на жилье, рынок наводнили компании, легкомысленно относящиеся к строительству. Но некомпетентность – полбеды. Сложились целые схемы мошенничества, которые с успехом используются и по сей день. По оценке Московского фонда защиты прав потребителей, до недавних пор только в Москве до 30% всех предложений об участии в долевом строительстве исходило от мошенников.

Можно выделить три основных типа мошенничества: строительные пирамиды, двойные продажи и фирмы-однодневки. У последних все предельно просто – офис, несколько сотрудников, обученных "разводить" клиента на деньги, и реклама, которая, как известно двигатель торговли. Такие фирмы, по сути, продают нарисованные в рекламных проспектах дома, после чего благополучно скрываются. Строительные пирамиды чуть сложнее, и кое-кто из их клиентов даже получает заветное жилье. Собрав деньги на строительство одного дома, они вырывают котлован, а оставшиеся средства пускают на приобретение нового земельного участка под строительство. Как заверяют компетентные в вопросе эксперты, почву для этой схемы дает не очень прозрачный (и, поговаривают, пронизанный коррупцией) порядок получения участка и разрешения на строительство в Москве. Мало того, что сам процесс оказывается весьма дорогим для строителей, теоретически он открывает дорогу даже самым последним авантюристам, у которых хватит денег преодолеть этот этап.

В итоге «пирамида» в лучшем случае достраивает первые дома. Остальные объекты остаются только на бумаге – так же, как и квартиры, купленные дольщиками. Вот и удивляются граждане – деньги на квартиру внесены несколько лет назад, а на месте дома как был пустырь, так и остался.

Другой бич участников долевого строительства и реже ипотечных программ – двойные продажи квартир, когда у одной и той же недвижимости оказывается несколько собственников. Это уже откровенное мошенничество, с которым может разобраться только суд.

Попав в одну из этих четырех ловушек, несостоявшиеся новоселы оказываются в тяжелой ситуации. Зачастую договора на участие в долевом строительстве составлены так, что и инвестор, и покупатель, который называется соинвестором, несут одинаковую ответственность за постройку объекта. «В этом есть иногда элемент мошенничества», - признал вчера на пресс-конференции первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин.

По его словам, когда правительство Москвы кинулось разбираться с обманутыми дольщиками, «ситуация настолько была сложная, что меры пришлось принимать неадекватные». По его словам, масштабы проблемы в Москве гораздо меньше, чем в области и других регионах. Ресин отметил, что это отчасти упростило задачу.

Первым действием столичных властей стало создание Комиссии по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в Москве. Главой комиссии назначен Владимир Ресин. Его заместителями станут первый заместитель мэра Юрий Росляк, начальник управления правительства Москвы по экономической безопасности Александр Корсак, начальник правого управления правительства Москвы Геннадий Пономарев.

В ходе проверке в  Москве было выявлено 34 проблемных объекта – жилые дома, застывшие в разной степени готовности – от почти достроенных до пустой площадки. Комплекс мероприятий разработан по каждому дому, уверяет Ресин.

В качестве примера проблемной строительной компании Ресин привел печально известное ООО "Мастерок", дольщики которого неоднократно устраивали пикеты и требовали решительных мер. По данным Ресина, эта компания в период с 2002 по 2005 год заключала договора с частными лицами в общей сложности по 13 объектам по всей Москве. Причем только по 11 были заключены инвестиционные контракты с правительством Москвы. Из них 3 проекта в завершающей стадии, по 8 объектам до настоящего времени строительство не начато вообще. Ресин не назвал их мошенниками – он подчеркнул, что это может сделать только суд. Но этого нельзя исключать, отметил глава стройкомплекса столицы.

«Мастерок» - не единственный герой этой истории. В списке «проблемных» объектов, который зачитывал Ресин, фигурировали такие компании, как "Социальная инициатива", "Новый мир", "Центр развития Град" и другие. По каждому из них определены меры, которые предполагают либо достройку дома в ближайшие 1-1,5 года самими инвесторами, либо другими застройщиками (например, СУ-83 и СУ-155), или возврат инвесторами денег за проданные квартиры. Как неоднократно заявляли правительственные чиновники, им удалось избежать необходимости тратить бюджетные средства на решение этих вопросов. По имеющейся информации, в качестве компенсации новым инвесторам могли предлагать снижение долигорода в других проектах, предоставление преимущественного права на получение дополнительных участков под застройку либо снижение арендной платы за землю. Как утверждают чиновники, самим дольщикам практически ничего доплачивать не придется, если они все же смогут получить свои квартиры.

Задача, по мнению Ресина, -  недопущение подобных ситуаций в дальнейшем. «Опыт уже был. Казалось бы, никогда такое больше не повториться. Но видите – повторилось. И если мы коренным образом не изменим законодательство, то будет повторяться, и не только в Москве, но и в других регионах», - сказал он журналистам.

«Мы считаем и требуем запретить продажу квартир без утвержденной документации и без выполнения отдельных этапов работ». Например, если не выполнен фундамент, вообще запретить продавать квартиры. Если фундамент положен, то Ресин считает возможным оформление договоров с покупателями, с условием оплаты доли стоимости квартиры, соответствующей уже выполненным объемам работ.

Сергея Полонский, первый вице-президент Ассоциации строителей России, уже давно предлагал подобную практику: "В России должна быть введена в действие та же схема, что действует сейчас во Франции: каждому этапу строительства должна соответствовать выплата определенного процента от общей стоимости квартиры", - заявлял он ранее.

Кроме того, выпущено распоряжение мэра Москвы, запрещающее допускать на конкурсы организации, которые не имеют гарантии банков на весь объем финансирования.

Эти меры в целом защищают покупателей квартир, но вместе с тем они заставят игроков российского строительного рынка кардинально пересмотреть подход к долевому строительству. На деньги дольщиков как раньше в Москве нельзя будет строить жилье, и в прежнем виде долевое строительство может вообще умереть. Во всяком случае, об это сейчас говорят строители, комментируя новый федеральный закон о долевом строительстве, многие положения которого повторяются в новых критериях конкурсного отбора застройщиков в Москве.

В этом случае можно прогнозировать дальнейший рост стоимости жилья, так как финансировать свои проекты с помощью банков окажется гораздо дороже, нежели строить дома за счет будущих жильцов.

Сергей Малинин